北京3宗土地全面限价、竞自持 房企拿地进入精算时代

原华远地产董事长任志强近日公开发表的众多最重要观点是，从房价和地价对比中可以显现出，地价起着了推展房价的最重要起到。但这种现象正在北京土地市场再次发生全面转变。7月27日，北京市发售三宗土地，均限房价、缩地价、竞谦和。

其中两宗坐落于大兴、一宗坐落于昌平北。三宗地块总建筑面积为39.2万平方米，总价110亿元。最后大兴瀛海地块被远洋+首创+世茂联合体以总价47.9亿元、26%谦和面积收益囊中；大兴黄村地块被金融街以22.9亿元、6%谦和面积夺下；昌平北七家镇地块被华润以39.5亿进帐。

根据拒绝，大兴区瀛海镇地块未来商品住房销售均价不多达52449元/平方米，且最低销售单价不得多达55071元/平方米；大兴区黄村镇地块未来商品住房销售均价不多达55016元/平方米，且最低销售单价不得多达57767元/平方米；昌平区北七家镇地块商品住房销售均价不多达49520元/平方米，且最低销售单价不得多达51996元/平方米。给定此类政策已沦为北京土拍电影市场的普遍现象。2017年以来，北京市土地招拍挂市场显著增大了住宅用地供地力度。

北京市土地招拍挂市场数据表明，2017年上半年共计成交价46宗土地，同比快速增长119%；成交价金额1005.07亿元，同比快速增长185%。相比之下2016年全年成交价44宗土地、成交价总金额852亿，今年北京市供地节奏显著减缓。

但据华信濠统计资料，今年上半年成交价的25宗住宅用地中，除1宗为棚户区改建重复使用招标项目外，剩下24宗均附受限房价，竞谦和或配建自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）等条件。所谓谦和禁售，即在规定了地块商品房销售价格下限的同时，当竞买报价超过土地合理下限价格时，则仍然拒绝接受更高报价，改以现场竞报企业谦和商品住房面积比例。禁售谦和对研发运营实力的拒绝进一步提高，随着房地产企业对谦和比例竞争开始慎重，土地市场于是以渐渐重返理性。中原地产首席分析师张大伟指出，前述成交价的三宗住宅地块全部禁售，对土地价格的计算出来早已没意义，未来房企更加多开始较量成本优势。

从实际情况看，虽然持有人比例有所减少，但优质地块成交价仍然正处于高位。从地价计算出来看作，这些地块基本都相似零利润，稍有不慎就不会亏损。

房企拿地早已不有可能有规模利润，几乎就是指战略看作：同时有活干，分摊管理成本，减少销售业绩。而未来房地产行业也不会趋势性地减免不增利。张大伟注意到，本次顺利拿地的主要是国企。

由于这类企业有资金成本优势，可以分摊管理成本。虽然限价房基本容许了货值，经常出现低利润可能性小，但销售风险小。

他指出，房企在一线城市拿地，更好是注重发展战略。未来北京房地产市场早已转入精算师时代。

易居研究院研究总监贤迈进指出，对北京土地市场来说，土地市场展开禁售，充分说明了当前类似于土地市场只不过还是有很具体的管控导向，即类似于土地市场只不过必须通过价格管控来构建先前的房价管控。这个逻辑如果对了，那接下来北京土地市场和房屋市场的稳定性就不会减少。所以北京类似于管控政策具有很强的信号意义，即土地市场的金融风险要把触，同时也拒绝房企理性拿地，防止经常出现抹黑地价或违规拿地等现象。

他认为，全国300座城市整体楼面均价及出让金均上涨，前六个月出让金总额超强1.5万亿元，同比增近四成。二季度以来，一二线城市调控大大深化，热点城市市场需求外溢引起周边三四线城市加剧。政策层面，北京沿袭去年底土拍电影新规，广州、天津、杭州等城市相继第一时间且各有创意，重点城市土拍电影政策日趋多元，分类调控、因城施策获得实施。

尽管土地市场遭遇调控，但土地出让金依然在涨。中国指数研究院统计资料表明，上半年全国土地出让金名列前二十城市成交价总额为8312亿元，同比增加两成，前十名门槛升到170亿。一线城市皆有进榜，北京半年度收金1006.2亿元，已超强去年全年总额。

二线城市则为榜单主力，武汉、重庆、杭州收金过600亿获奖前五。

本文来源：AG九游会-www.jspxjt.com