房企寡头化：头部房企踩刹车 “第二军团”加速赶超

近日，上市房企相继发布8月销售业绩。在各大企业销售业绩普涨的同时，增长速度分化已十分显著。其中，今年前8月，万科、恒大、碧桂园等头部企业的增长速度显著上升，恒大增长速度仅有为1.16%。第二军团却展现出出有加快领先于的态势，其销售增长速度多在50%左右的水平，部分企业甚至多达100%。

在过去两年的旺市中，行业呈现出广泛的高速快速增长态势。但从今年开始，分化的情况已更为广泛。

分析人士认为，在大大地构建规模新纪录之后，房地产行业的天花板已清晰可见。头部房企很难再行构建规模的大幅度提高，在现有规模上作好均衡是最重要任务。第二军团则步入了绝佳的领先于机会，执着规模仍是短期内的战略重点。

这种策略的变化，将给行业竞争态势带给深远影响。头部房企的情绪由于整体市场依然向好，大中型房企的业绩也广泛维持下跌态势。

中原地产对30家上市房企的业绩统计资料找到，今年前8月，30家房企的销售额为3.14万亿，同比下跌40%。在划入统计资料的30家房企中，除金地外，其余29家均构建销售规模的提高。但有所不同规模企业的业绩展现出依然具有较小差异。其中，万科、恒大、碧桂园仍以多达3700亿元的业绩遥遥领先于其他企业，但增长速度皆高于40%的均值。

其中，前8月万科的销售增长速度为11%；碧桂园额低，为38%；恒大的销售增长速度仅有为1.16%。2017年，这三家房企的销售增幅都在30%以上，碧桂园甚至超过78%。

这三家头部企业的刹车，有些主动调整的意味。在今年的中报发布会上，恒大集团董事局副主席兼任总裁夏海钧就具体回应，恒大土地储备的未来目标主要是覆盖面积中国的一线城市、二线城市以及经济繁盛的地级市，不想去四线。

碧桂园在经历了工地事故风波后，也在中报中具体要降速。宁可减慢一些发展速度，追根溯源地全面提高本公司管理水平。

据21世纪经济报导理解，碧桂园不仅要控制规模增长速度，周转速度也要掌控，且从今年第二季度以来，其拿地投资的节奏早已上升。相比之下，万科未主动明确提出过降速的问题。但最近两年，万科的销售规模第一的地位早已独揽。9月8日，万科集团董事长郁亮回应出有在现有规模下的反省。

郁亮回应，按照传统的管理学理论，如果每100万个产品中，有3.4个不存在缺失，这是可以拒绝接受的结果。但对于万科来说，这个足以让万科南北未来。他说道，当公司规模较为大的时候，如果小概率事件也造成高风险的话，就是不能接受的。

因此，今天尤其情绪，如何寻找新的发展渠道、路径、方法，是万科仅次于的问题。上海易居研究院智库中心总监贤迈进回应，如何使管理水平给定规模快速增长，仍然是中国房地产企业面对的问题。过去两年，房企规模倒数经历了跨越式快速增长，万、恒、碧甚至超过前所未有的宇宙级规模，完全没先例可以参考。因此，减慢步伐并完备内控体系，是这些房企的自然选择。

规模导向仍是行业准则在头部房企主动踩刹车的同时，第二军团企业未减慢追上的步伐。今年前8月，融创构建销售规模2679亿元，同比快速增长63%；保利销售2668亿元，快速增长43%。

一些推货规模较小，或基数偏高的房企，则构建了更高的增长率。如新城控股、金茂、奥园、宝龙，前8月的销售增长速度皆多达100%。中原地产指出，对于中型房企来说，规模仍是近期执着的目标。且随着楼市调控激化、收购时代来临，这些企业步入了在规模上领先于的好时机。

近两年来，一些中型房企显著减缓了收购和拿地步伐，并使得存货规模显著提高。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元，到2017年末就减至764亿元，增幅相似100%。

截至今年上半年，新城控股的存货规模再次跃居到1054亿元。大中型房企在掌控市场主动权的同时，一些小型房企早已显著遭遇危机。如中弘股份已三度重组未果，目前于是以因股票收盘价格倒数高于面值，而面对注销的风险。

新城控股高级副总裁欧阳捷指出，房地产市场的格局具有显著的寡头化趋势。其中分成四个竞争阶段：集中竞争、集中于竞争、一般寡头、高度寡头。他回应，目前行业处在集中于竞争的阶段，其特征在于，8强劲房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场有可能转入一般寡头阶段，8强劲房企的市占率超过40%-60%。

欧阳捷回应，直到转入高度寡头阶段，即8强劲房企市占到亲率多达70%，市场才不会趋于稳定，传统房企的天花板则确实来临。但还必须8-10年的时间，行业才能转入这一阶段。按照易居克而瑞的数据，今年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比快速增长36.5%。其中，TOP10房企的市场占有率为29.9%，TOP30房企的市占率则超过48.5%，皆比2017年有明显提高。

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