“轻资产”模式真的是中国商业地产的救命稻草吗？

去年下半年，万科与凯雷、东方藏山和领汇签定了几份股权转让协议(意味着是协议)，计划将一些商业项目的部分股权展开转让;今年年初，王健林则宣告，万达也与4家金融机构就20个万达广场的投资展开合作，虽然立刻有人对合作的真真假假明确提出了疑惑。一时间，商业地产界人人争说轻资产，好像这年头谁不做到点轻资产，都说什么说道自己在做到商业地产。

这种对轻资产模式的热情，一方面是因为行业的两个大哥二万起了模范带头起到，回来回头也是我们大多数人的习惯;但更加最重要的是，很多人把轻资产当成解决问题当前资金困境的一条决心，甚至有些人把轻资产当成急弯转弯的竞争策略，或者是当成较低门槛转入商业地产行业的一条捷径。问题是，表面的文字往往不会误导我们的了解。轻资产，知道是中国商业地产的救命稻草吗?!太阳底下没新鲜事。很幸以来，轻资产就是企业经营的一种最重要方式和战略选项之一，即以最多的资本投放，充分利用杠杆原理，统合外界资源，以自身最有效率的方式构建企业价值和利润的最大化。

就商业地产而言，轻资产模式指企业在商业物业的开发阶段较少投放、甚至不投放自有资金，后期也不对物业展开持有人，只是在商业地产研发运营阶段中某个或某几个环节展开参予并赚适当的费用。什么样的情况下，商业地产企业应当自由选择轻资产模式呢?非常简单一点说道，商业物业研发和持有人的报酬足以带给资本希望的回报率，甚至足以填补资金成本的时候，企业大自然不会自由选择轻资产模式。

写出到这儿，我在想要，中国商业地产十年，有多少企业、有多少项目的研发和持有人回报率超过资本的希望，哪怕是低于融资成本呢?全球仅次于的商业地产研发运营商西蒙，在资本市场上是2A到3A的评级，融资成本只有1.8%--2%，回报率到5%就有利润空间。反观我们自己，大约除了外企凯德，港企恒隆、新鸿基，央企华润(部分项目)，并没什么企业有资格、有条件确实地在做到商业地产的轻资产吧!万科呢?什么时候万科向商业物业要利润、要持有人回报率了?王石几年前还在说道，万科要做到商业地产，他从坟墓里也要伸出手来把万科从歧路上拉回去。

万达呢?万达显然是在做重资产，但它靠的是便宜的土地成本，靠的是项目中大比例的住宅销售和高额销售利润，靠的是低周转承托的现金流平衡术，商业物业的研发和持有人更好的是拿地和营销的最重要手段。过去十年，在金融工具严重不足，商业物业回报率低落的大环境下，贴近国情的万达轻资产模式对中国商业地产行业影响至深至远，出租融合、以售养租才是中国企业紧贴商业地产的选用模式，也是商业地产的中国式轻资产模式。所以，事实的真凶是，大家之所以对商业地产轻资产模式趋之若鹜，只不过是因为住宅地产低利润的黄金十年一去不复返，以售养租的万达轻资产模式难以为继，我们被迫找寻新的决心。

问题是，中国商业地产企业面对的问题是整体性的、行业性的问题：土地价格结实不堕，融资成本居高不下，金融工具相当严重短缺，资产价格大大推高，更加真是的是，商业物业的净租金回报率较低得真是拿不出手(很多人估算，广泛将近3%)。在这样的环境下，当然没企业不愿自由选择经典意义上的轻资产。

现在，万达轻资产模式又此路不通，轻资产这个似是而非的名词很大自然地、很讨巧地沦为我们的指路明灯。最近看见不少专家文章，明确提出轻资产的若干路径：售后返租;REITS;商业信托;合作开发。REITS?我几乎赞成。

问题是，兄弟，中国现在可以做到REITS吗?基金?信托?这些资本对回报率的拒绝，对利润的嗜血，只要亲历过的人都会深有体会。当住宅地产的净利润率还在10%以上的时候，你凭什么指出这些资本不会投一个平均值回报率严重不足5%的行业?售后返租?说白了，那是把风险转嫁给普通消费者，你见过几个骑侍郎售后还红红火火的的商业?大家是不是想要过，当整个经济环境无法承托一个行业的长时间发展，当整个市场无法承托一个行业的长时间报酬，大家都去自由选择不投放、不持有人的轻资产模式，谁不会是那个自由选择轻资产的冤大头呢?我的意见是，中国商业地产同仁们现在要注目的重点不是什么轻资产，而是要解决问题我们仍然没很好解决问题的两个显然问题：怎么提升项目的回报率，怎么打造出企业的核心竞争力。这个世界上没什么捷径可走，更加没什么救世主，最后不能还是要靠我们自己。无论主动还是被动，只要你还在做到商业地产，确实的决心还是要在行业的本质上下功夫：1、作好产品，选址、定位、设计、招商和运营都要合乎行业规律，超过行业水平。

告终的商业项目各有各的告终，顺利的商业项目都是相近的，说道的就是这个道理。静下心来作好这些，才能把项目的投资回报率提升，这也才是商业地产发展最本质的东西。2、多和金融机构讲合作，商业地产本质上是个金融行业，无论是单个项目还是整个行业，不解决问题金融问题，最后还是没决心。但和金融机构合作时，不要一门心思就让怎么把包袱扯给人家，而是只想研究怎么根据有所不同项目的情况，在融资、解散上设计出有最佳方案。

大政策我们左右没法，可以做到些微创意。但要忘记，做金融的人都是最聪明的人，最少不比我们笨，抱着甩包袱的目的，一定是鸡飞蛋打。3、如果既没能力做到个好产品，也没渠道去找金融机构，但又阴差阳错必需做到商业地产，那就去找个合作伙伴吧。

但这样的合作伙伴一定要有确实的商业地产实战经验，要有实力雄厚的实力，要有靠得住的信用。前几天，有个朋友对我说道，我们可以拒绝接受有能力、有实力的轻资产公司做到我们的合作伙伴，但不能接受无资产公司。显然，确实要做到商业地产的轻资产模式，会比做轻资产更容易，更加不是一个可以较低门槛或无门槛转入商业地产的路径。轻资产，不是一个可以随意玩游戏得动的模式。

当然，这是我以后要谈的另外一个话题。

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